Fondo de reserva: cuánto debe tener tu edificio y cómo administrarlo bien

El fondo de reserva es uno de esos temas donde casi todos los administradores tienen una intuición general, pero pocos tienen clara la regla exacta — y las dudas suelen aparecer justo cuando hay que decidir si se puede usar para algo puntual.

El mínimo legal: 5% del gasto común mensual

El Art. 39 de la Ley 21.442 establece que el fondo de reserva se forma con un recargo sobre los gastos comunes que no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual. El reglamento de copropiedad o la asamblea, en sesión extraordinaria, pueden fijar un porcentaje mayor a ese mínimo — algunas administraciones recomiendan un 20% como estándar más sólido, pero eso es una práctica financiera recomendada, no una exigencia de la ley.

Con qué más se alimenta

Además del recargo mensual, el fondo se incrementa con el producto de las multas y los intereses que paguen los copropietarios morosos, y con los aportes por uso y goce exclusivo de bienes comunes (como un estacionamiento adicional o una bodega de uso exclusivo).

Para qué se puede usar — y para qué no

El fondo está destinado a gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos: reparaciones mayores, mejoras no contempladas en el presupuesto ordinario, o emergencias. La ley también exige considerar dentro de este fondo un porcentaje para las indemnizaciones por término de contrato del personal del edificio.

Lo que no puede hacerse es usar el fondo de reserva para cubrir la morosidad de otros residentes o los gastos comunes corrientes del mes — eso desvirtúa su propósito y deja al edificio sin colchón para la próxima emergencia real.

Quién autoriza su uso

El uso del fondo para los fines que la ley permite generalmente requiere acuerdo del comité de administración o de la asamblea, según lo que establezca el reglamento de copropiedad de cada edificio y el monto involucrado. No es una decisión que el administrador pueda tomar solo, salvo excepciones acotadas ya definidas en el reglamento.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La normativa y sus plazos de exigibilidad pueden actualizarse; para decisiones específicas de tu comunidad, consulta a un abogado especializado en copropiedad inmobiliaria o directamente con el MINVU.