Cómo calcular el interés por mora en gastos comunes, paso a paso

Cobrar interés por un gasto común atrasado es un derecho de la administración, pero también uno de los puntos donde más fácil es equivocarse — y donde un cálculo mal hecho puede terminar en un reclamo del propio residente moroso.

El tope legal no es un número fijo

A diferencia de lo que muchos administradores asumen, la ley no fija un porcentaje mensual fijo como "el" interés legal para gastos comunes. El tope se calcula en relación al interés corriente bancario vigente para operaciones no reajustables, publicado periódicamente por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) — un valor que cambia con las condiciones del mercado, no un número que se pueda memorizar de una vez para siempre.

En la práctica reciente, esto se ha traducido en un interés máximo que ronda entre el 2,5% y el 3% mensual, pero ese rango es una referencia, no una garantía: el valor exacto depende del interés corriente vigente al momento del cobro.

Cómo se aplica en la práctica

El interés se calcula sobre el monto adeudado y por cada período de atraso, y debe quedar reflejado en el aviso de cobro junto con el detalle de lo que se debe por gasto común propiamente dicho, el fondo de reserva, y las multas si las hubiera. El aviso de cobro firmado por el administrador tiene mérito ejecutivo, lo que facilita el cobro judicial si es necesario.

Un ejemplo simple

Si un departamento debe $150.000 de gasto común y el interés aplicable es 3% mensual, el atraso de un mes agrega $4.500 a la deuda. Si el atraso se extiende, el interés se sigue aplicando período por período — por eso conviene comunicar la deuda apenas se genera, no esperar varios meses para notificarla.

Lo que no conviene hacer

Cobrar un interés fijo "porque siempre se ha cobrado así" sin verificar el interés corriente vigente es el error más común, y el que más fácilmente se cuestiona si un residente lo revisa. Conviene que el reglamento de copropiedad remita expresamente al tope legal vigente, en vez de fijar un porcentaje propio que puede quedar por sobre lo permitido.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La normativa y sus plazos de exigibilidad pueden actualizarse; para decisiones específicas de tu comunidad, consulta a un abogado especializado en copropiedad inmobiliaria o directamente con el MINVU.